בשנים האחרונות תפסו הליכי ההתחדשות העירונית תאוצה בערים רבות ברחבי הארץ. אחת מתכניות התחדשות המיושמות והמבוקשות ביותר היא הליך תמ"א 38, שמעלה את ערך הנכס בעשרות אחוזים. מהו הליך תמ"א 38? מהי מטרתו? ומהם השלבים אותם יש לעבור לשם ביצוע תמ"א?
'תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה', הידועה בכינויה 'תמ"א 38', היא אוסף של תקנות, שתפקידן העיקרי הוא צמצום הסיכונים הנובעים כתוצאה מרעידות אדמה.
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – בכוחה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות, בהתאם לתקנה 11.1 לתכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה:
- חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה.
- סגירת ומילוי הקומה המפולשת(קומת עמודים מקורה, הפתוחה בצדדים ולכן מסוכנת במיוחד בעת רעידת אדמה), לשם בניית דירות חדשות, או לשם הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה.
- הקמת קומה חלקית נוספת בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. השטח יכול לשמש להוספת יחידות דיור או להרחבת הדירות שבקומה מתחת.
- בניית עד שתי קומות נוספות, בהן ניתן לבנות דירות חדשות או להרחיב את שטח הקומה שמתחת, או לחלופין הקמת אגף נוסף בשטח של שתי קומות טיפוסיות בבניין הקיים, בכדי לבנות דירות חדשות.
- הרחבת יחידות הדיור הקיימות בהיקף של עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה. התוספת חייבת לכלול ממ"ד שגודלו קבוע בחוק.
- להרוס את הבניין הקיים, אשר דורש חיזוק לפי התמ"א, ולהקימו מחדש לפי זכויות הבניה של התוכניות החלות במקום, בתוספת זכויות הבניה אותן ניתן לקבל מכוח תמ"א 38.
בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף בשטח אחת הקומות.
הטבות נוספות שניתן למצוא במסגרת התכנית, הן: שיפוץ או הוספה של מעלית, שיפוץ חדר המדרגות, שדרוג המבנה מבחוץ באופן שיתאים לעיצוב הקיים, שיפור דרכי הגישה אל המבנה, פתרון לחנייה במבנה ובמידה וקיימת חנייה במבנה אז שיפוץ החנייה, שדרוג הגינה של הבניין, הוספת חדר אשפה, הוספה של 25 מ”ר לכל דירה (הוספה זו צריכה לכלול ראשית כל ממ”ד ולאחר מכן, במידה והדיירים מעוניינים אז מרפסת שמש).
שלבים בהליך התמ"א
- מינוי נציגות דיירים – כינוס אסיפת דיירים לצורך קידום פרויקט תמ"א 38 ומינוי נציגות, שתפקידה יהיה לנהל ולרכז את הפרויקט מול כל הגורמים הרלוונטיים, ברוב של 80%.
- בדיקת היתכנות תמ"א 38 – בדיקת היתכנות לעמידה בדרישות תמ"א 38. מדובר על בניינים שנבנו לפי היתר בנייהשהוצא לפני שנת 1980 ושנקבע על ידי מהנדס מוסמך כי הם אינם בנויים על פי תקן ישראלי 413.
- בחירת עו"ד ומפקח בנייה – תפקידו של המפקח למקסם את התמורות הניתנות לבעלי הדירות במפרט, לבדוק שהבקשה להיתר הבנייה תואמת את המפרט, וכן לפקח על היזם/קבלן בשלבי בניית הפרויקט, כך שיתבצע לפי התקנים.
- בדיקות היתכנות וזכויות בנייה – בדיקת היתכנות משפטית על ידי עורך דין מטעם הדיירים ובדיקת זכויות והיתכנות אדריכלית ע"י אדריכל מטעמם.
- הפצת מכרז ובקרת הצעות היזמים – הכנה והפצת מכרז ליזמים – לאחר בדיקת הזכויות בבניין, הצוות והנציגות מכינים מפרט עם דרישות של הדיירים שאותו יציגו ליזמים. בדיקת הצעות היזמים – היזם אמור למדוד את גודל הדירות, לרבות שטח המרפסות שסופח לדירות. במסגרת ההצעה היזם אמור להציג לדיירים את הגודל הצפוי של דירתם לאחר הליך התמ"א וכן שרטוט ראשוני של הקומה הטיפוסית החדשה והדמייה של הבניין. האדריכל יבחן את השרטוט ואת ההדמייה ושמאי המקרקעין יבחן את שווי הדירות החדשות והצוות המקצועי מטעם הדיירים יבחן את ההצעה וישלח תיקונים בהתאם. יש לקיים אסיפת דיירים נוספת, לצורך הצגת הצעות היזמים וקבלת החלטות להמשך. לבסוף ייחתם החוזה בין הדיירים ליזם ובעזרת העו"ד.
- מו"מ משפטי ומסחרי לשיפור המפרט – לאחר בחירת היזם וקבלת הצעה ראשונית ממנו, חשוב לנהל משא ומתן משפטי ומסחרי, כדי להביא לידי ביטוי את האינטרסים של בעלי הדירות. במהלך תקופת המשא ומתן, שאורכת כארבעה חודשים, אמורים הצדדים להגיע להסכם משפטי ומפרטי התואם את רצון שניהם.
- חתימת חוזה בין הדיירים ליזם – נדרש רוב של 2/3 מבעלי הדירות בבניין, לשם חתימה על החוזה.
- אישור עקרוני של הפרוגרמה בעירייה – היזם עושה זאת מול העירייה.
- תכנון – היזם מתחיל בהליך התכנון של הפרויקט. בתחילתו הוא מראה לדיירים תוצר ראשוני ומקבל מהעירייה אישור עקרוני ובסופו מקבלים בעלי הדירות תוכניות מפורטות של הבניין, הכוללות את עלל השינויים שצפויים להיעשות במסגרת התמ"א ועליהם לאשרה. כלל התהליך לוקח כחצי שנה.
- חתימה על הסכם ביצוע – היזם הנבחר מול נציגות הדיירים ועורך דינם.
- הגשת בקשה להיתרי בנייה – אחרי הגשת התוכניות החתומות לעירייה, ממתינים כשנה וחצי לקבלת היתר הבנייה.
- תהליך הבנייה עצמו – לאחר תשלום האגרה להיתר וכחודשיים לאחר קבלת היתר הבנייה מתחיל תהליך הבנייה. בפרויקטים של תמ"א 38/2, התהליך אורך עוד 100 יום, לצורך פינוי בעלי הדירות מדירותיהם. בטרם התחלת העבודות, יש לוודא כי היזם הפקיד ערבויות בידי בא כוחם של בעלי הדירות שמוסכם על הצדדים וכן שישנה פוליסת ביטוח.
- פיקוח – המפקח על הבנייה בודק אם היזם בונה בהתאם להיתר ובהתאם ללו"ז שנקבע, וכן בודק אם ישנם ליקוי בנייה או שהכל מתבצע באופן תקין.
- סיום הבנייה – המפקח והדיירים יבדקו בפרוטרוט כי כל מה שסוכם בחוזה בין הצדדים אכן בוצע.
- צו תיקון בית משותף – יש להוסיף את רישום הדירות החדשות, הרחבות שניתנו לדירות הקיימות, החניות, המחסנים, המרפסות וכו' בטאבו. על העו"ד לוודא כי הזכות על כלל הדירות והשטח יהא שייך לדיירים ולא שחלקו יפול לידי היזם.
לסיכום, הליך תמ"א 38 הוא ארוך, מסורבל, עמוס בשלבים ומלא בביורוקרטיה. פעמים רבות נתקלים הדיירים בקשיים נוספים, הנובעים משלל סיבות ומעכבים עוד יותר את ההליך האיטי ממילא. לשם ניהול חכם, יעיל ואפקטיבי של כלל ההליך יש להיעזר בשירותיו של עו"ד המתמחה במקרקעין, על שלל רבדיו, אשר יסייע לכם לעבור את התהליך על הצד הטוב ביותר.
ליעוץ משפטי בעניין אנא צרו קשר עם עו"ד שריה נגר ממשרדנו.
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.
אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.